A venda de imóveis é uma operação comum tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, especialmente no contexto de planejamento patrimonial e sucessório. A estruturação dessas transações, contudo, acarreta diferenças significativas na forma de tributação, dependendo de quem está vendendo o imóvel: uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, como uma holding familiar.
Neste artigo, apresentaremos uma análise comparativa das regras de tributação aplicáveis à venda de imóveis por uma pessoa física e por uma holding familiar (pessoa jurídica). Para tanto, utilizaremos como base uma situação hipotética onde se apurou um lucro de R$ 86.828,00 na venda de um imóvel, explicando detalhadamente os impostos que incidem em cada caso.
- SITUAÇÃO HIPOTÉTICA
Vamos considerar a venda de um imóvel com um lucro apurado de R$ 86.828,00. Esse valor refere-se ao ganho de capital obtido na transação, que é a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor de venda, subtraídas eventuais despesas admitidas legalmente (benfeitorias, corretagem, etc.).
A tributação incidente será calculada de acordo com as regras específicas para pessoas físicas e pessoas jurídicas (holding familiar), que diferem tanto em alíquotas quanto na base de cálculo.
- TRIBUTAÇÃO PARA PESSOA FÍSICA
Quando uma pessoa física realiza a venda de um imóvel com lucro, o imposto incidente é o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (IRGC). Esse imposto é calculado com base no ganho obtido na venda e é regido pela Lei nº 7.713/88 e pela Instrução Normativa RFB nº 84/2001.
2.1. Alíquotas Progressivas do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital
Desde 2017, o imposto sobre o ganho de capital para pessoas físicas segue uma tabela progressiva, conforme a Lei nº 13.259/2016, com as seguintes alíquotas:
- 15% para o ganho de capital até R$ 5 milhões;
- 17,5% sobre a parte do ganho que exceder R$ 5 milhões e não ultrapassar R$ 10 milhões;
- 20% sobre a parte do ganho que exceder R$ 10 milhões e não ultrapassar R$ 30 milhões;
- 22,5% sobre a parte do ganho que exceder R$ 30 milhões.
No caso do lucro de R$ 86.828,00, o percentual aplicável é de 15%, já que o valor não ultrapassa R$ 5 milhões.
2.2. Cálculo do Imposto para Pessoa Física
- Lucro na venda: R$ 86.828,00
- Alíquota do Imposto de Renda: 15%
- Imposto de Renda a pagar: R$ 86.828,00 × 15% = R$ 13.024,20
2.3. Isenções e Reduções para Pessoa Física
É importante destacar que, para pessoas físicas, existem isenções ou reduções no imposto sobre o ganho de capital, dependendo da situação:
- Isenção para venda de único imóvel residencial: Se o imóvel for vendido por até R$ 440.000,00, e o vendedor não tiver realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos, o ganho de capital estará isento de imposto (Lei nº 11.196/2005, art. 39).
- Reinvestimento em outro imóvel residencial: O vendedor também pode estar isento se, dentro de 180 dias, utilizar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil (Lei nº 11.196/2005, art. 39).
Essas isenções não se aplicam a pessoas jurídicas, o que torna a tributação para pessoas físicas, em algumas situações, mais vantajosa.
- TRIBUTAÇÃO PARA PESSOA JURÍDICA (HOLDING FAMILIAR)
No caso de uma holding familiar (pessoa jurídica), a tributação do lucro na venda de imóveis segue regras diferentes, baseadas no regime tributário adotado pela empresa. Neste exemplo, consideramos que a holding familiar está no regime de lucro presumido, que é o mais comum para empresas de gestão patrimonial. As bases legais para a tributação de pessoas jurídicas incluem a Lei nº 9.249/95, a Lei nº 9.718/98, e as instruções normativas da Receita Federal que regulamentam a apuração de impostos para empresas.
3.1. BASE DE CÁLCULO PRESUMIDA
No regime de lucro presumido, a Receita Federal presume um percentual do faturamento como lucro, independentemente do lucro real obtido. Para atividades de venda de imóveis, os percentuais são:
- 8% da receita bruta para o cálculo do IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica);
- 12% da receita bruta para o cálculo da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).
Esses percentuais são aplicados sobre a receita bruta (valor da venda do imóvel), e não diretamente sobre o lucro efetivo.
3.2. Alíquotas dos Tributos para Pessoa Jurídica
Sobre a base de cálculo presumida, aplicam-se as seguintes alíquotas:
- IRPJ: 15%, com adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000,00 mensais.
- CSLL: 9%.
- PIS e COFINS: No regime cumulativo, as alíquotas são de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta.
3.3. Cálculo dos Tributos para Holding Familiar
Considerando um lucro de R$ 86.828,00 na venda do imóvel, temos:
- Base de cálculo presumida para IRPJ: R$ 86.828,00 × 8% = R$ 6.946,24
- IRPJ: R$ 6.946,24 × 15% = R$ 1.041,94
- Base de cálculo presumida para CSLL: R$ 86.828,00 × 12% = R$ 10.419,36
- CSLL: R$ 10.419,36 × 9% = R$ 937,74
- PIS: R$ 86.828,00 × 0,65% = R$ 564,38
- COFINS: R$ 86.828,00 × 3% = R$ 2.604,84
Total de tributos devidos: R$ 1.041,94 (IRPJ) + R$ 937,74 (CSLL) + R$ 564,38 (PIS) + R$ 2.604,84 (COFINS) = R$ 5.148,90
- COMPARAÇÃO ENTRE PESSOA FÍSICA E HOLDING FAMILIAR
A principal diferença entre as duas formas de tributação está no valor total de impostos a pagar. Enquanto a pessoa física é tributada diretamente sobre o ganho de capital com uma alíquota de 15%, a holding familiar, no regime de lucro presumido, utiliza percentuais presumidos da receita bruta para calcular a base de IRPJ e CSLL, além de incidir PIS e COFINS sobre o total da venda.
Imposto Total na Venda por Pessoa Física:
- R$ 13.024,20 de imposto a pagar (15% sobre o ganho de capital).
Imposto Total na Venda por Holding Familiar:
- R$ 5.148,90 de tributos (somando IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).
A holding familiar paga significativamente menos impostos (aproximadamente 60% a menos) do que a pessoa física, porém, ela não se beneficia de isenções que são aplicáveis às pessoas físicas, como a isenção de venda de único imóvel ou a isenção por reinvestimento em outro imóvel residencial.
- CONCLUSÃO
A venda de imóveis por uma pessoa física ou uma holding familiar implica diferentes formas de tributação. Embora a pessoa física possa se beneficiar de isenções legais, a holding familiar, no regime de lucro presumido, tende a ter uma carga tributária mais baixa, especialmente em transações de valores elevados. No entanto, é importante avaliar cada caso com cuidado e, se necessário, contar com a assessoria de advogados especializados, como o Barbosa e Veiga Advogados Associados, para determinar a melhor estratégia de planejamento patrimonial e tributário.
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Wander Barbosa
OAB/SP 337.502