Decisão do STJ reforça os direitos do locador em contratos comerciais e esclarece os limites da proteção conferida pela recuperação judicial.

 

Introdução

A decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial nº 2171089/DF, marca um importante precedente no campo do Direito Empresarial, especialmente nas relações entre locadores e empresas em recuperação judicial. A controvérsia envolveu a possibilidade de suspensão de ação de despejo com base no deferimento do pedido de recuperação judicial da locatária, o que levou o STJ a enfrentar dois pontos centrais:

1. A competência do juízo para julgar a ação de despejo.

2. A aplicabilidade da suspensão prevista no art. 6º da Lei de Recuperação Judicial e Falências (LREF) às ações de despejo por falta de pagamento.

Esta anotação visa explicar, em linguagem clara e acessível, os fundamentos jurídicos da decisão e sua importância prática para empresários, investidores e profissionais do ramo imobiliário. Também abordaremos a relevância de contratar um advogado empresarial especializado para lidar com questões dessa natureza.

Contexto Fático e Processual

O caso julgado pelo STJ envolvia uma empresa locatária em recuperação judicial, que estava sendo processada em ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis posteriores ao pedido de recuperação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal havia decidido suspender a ação com base na “blindagem” conferida pela LREF.

O locador, inconformado, interpôs recurso especial. A questão ganhou relevância nacional por envolver a interpretação da interação entre a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e a Lei de Recuperação Judicial (Lei 11.101/2005).

Pontos-Chave da Decisão

1. Competência Judicial: Quem julga a ação de despejo?

Segundo o entendimento consolidado do STJ, a ação de despejo deve tramitar no juízo onde foi proposta, ou seja, no juízo cível estadual competente para julgar relações locatícias. Não há deslocamento automático da competência para o juízo da recuperação judicial.

“A competência para processar e julgar a ação de despejo é do juízo onde tramita a ação de despejo, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial.”

Esse ponto é crucial, pois impede que o juízo recuperacional concentre de forma excessiva o controle sobre todos os litígios envolvendo a empresa em crise. Na prática, isso protege o direito do locador e confere maior segurança jurídica ao mercado imobiliário.

2. Suspensão da Ação de Despejo: Quando se aplica?

A blindagem de 180 dias (stay period) prevista no art. 6º da LREF foi criada para proteger a empresa em recuperação de execuções judiciais que comprometam sua continuidade.

No entanto, o STJ foi enfático ao afirmar que essa proteção não se estende às ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis vencidos após o pedido de recuperação. Isso porque:

• O imóvel locado não integra o patrimônio da recuperanda.

• A ação de despejo não visa à expropriação de bens da empresa, mas sim à retomada da posse do bem por inadimplemento contratual.

“A ação de despejo por falta de pagamento não se insere nas hipóteses de suspensão previstas no artigo 6º da Lei nº 11.101/2005.”

Essa delimitação reforça a importância de consultar um Escritório de Advocacia empresarial para interpretar corretamente os limites da recuperação judicial e orientar estratégias de cobrança e proteção patrimonial.

Reflexos no Direito Empresarial

A. Impactos nas Relações Locatícias Empresariais

A decisão reforça o entendimento de que o contrato de locação comercial não pode ser utilizado como blindagem automática contra o despejo, mesmo diante de um processo de recuperação judicial. Isso resguarda a confiança dos locadores comerciais e garante o fluxo do mercado imobiliário empresarial.

A importância de atuar com advocacia empresarial especializada torna-se evidente, especialmente na elaboração de contratos de locação que prevejam cláusulas resolutivas e garantias robustas em caso de inadimplemento.

B. Segurança Jurídica para Credores

Empresas que dependem de imóveis alugados para funcionamento não podem deixar de cumprir obrigações contratuais básicas sem sofrer consequências legais. Essa previsibilidade fortalece o sistema de crédito e reduz os riscos de litígios abusivos durante processos de recuperação.

A Blindagem Não é Absoluta: Superando o Período de 180 Dias

Outro ponto importante destacado pelo STJ foi o decurso do prazo de 180 dias estabelecido pela LREF. Mesmo que a ação de despejo fosse inicialmente suspensa, o prazo de suspensão havia expirado, tornando ainda mais legítima a retomada do processo.

Além disso, a recuperanda não estava pagando os aluguéis posteriores ao pedido de recuperação, o que caracteriza inadimplemento contratual contemporâneo e permite a retomada da posse pelo locador.

Como um Advogado Empresarial Pode Ajudar?

Casos como este mostram que contratar advogado empresarial é essencial para prevenir prejuízos e proteger seus direitos em relações contratuais envolvendo empresas em dificuldades financeiras.

Um Escritório de Advocacia empresarial pode:

• Redigir e revisar contratos de locação comercial com cláusulas que contemplem situações de recuperação judicial;

• Atuar estrategicamente em ações de despejo para garantir a reintegração do imóvel;

• Representar credores no processo de recuperação judicial da empresa locatária;

• Orientar sobre a preservação de garantias e o uso do imóvel como instrumento de negociação.

Veja também:

• Como proteger seu contrato em caso de recuperação judicial

• Direito Imobiliário Empresarial: estratégias jurídicas para locadores

• Entenda os direitos dos credores na recuperação judicial

Considerações Finais

A jurisprudência analisada representa um avanço na harmonização entre a Lei de Recuperação Judicial e a Lei do Inquilinato, delimitando os efeitos da blindagem patrimonial e garantindo o direito do locador à retomada do imóvel em caso de inadimplemento. Para empresários, investidores e credores, o recado é claro: a recuperação judicial não é salvo-conduto para descumprimento contratual.

A atuação preventiva e estratégica é o melhor caminho. Por isso, contratar advogado empresarial é fundamental para proteger ativos e tomar decisões seguras em cenários de crise.

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Fonte: https://scon.stj.jus.br/SCON/REsp 2171089 / DF