Entenda a decisão do STJ sobre a competência para julgar ações de despejo contra empresas em recuperação judicial e suas implicações para locadores e locatários.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Segunda Seção , consolidou o entendimento de que ações de despejo movidas contra empresas em recuperação judicial não são de competência do juízo da recuperação, mas sim do juízo onde tramita a ação de despejo . O julgamento da AgInt no CC 207657/PE , sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi , reforça a tese de que a retomada de imóveis administrados a empresas em dificuldades financeiras não se inserirá no processo recuperacional .

Neste artigo, analisaremos detalhadamente essa decisão, suas implicações para empresários, locadores e investidores, além de destacar a importância de contar com um escritório de advocacia empresarial especializado para lidar com essas questões.

1. Contextualização do Caso e Questão Jurídica

A ação que deu origem ao acórdão trata de um conflito de competência entre a justiça da recuperação judicial e a justiça da ação de despejo. No caso específico, uma empresa locatária em recuperação judicial enfrentou uma ação de despejo ajudada pelo proprietário do imóvel , levando ao questionamento sobre qual juízo deveria conduzir a demanda.

A defesa da empresa argumentou que o despejo impactaria a atividade empresarial , tornando-se, portanto, uma questão de competência do juízo da recuperação. No entanto, a Segunda Seção do STJ reafirmou sua jurisdição no sentido de que ações dessa natureza devem tramitar perante o juízo onde foi ajuizada a ação de despejo , pois não se refere diretamente ao patrimônio da empresa recuperada.

Essa decisão é relevante porque reforça a interpretação do artigo 49, §3º, da Lei 11.101/2005 , que dispõe sobre a recuperação judicial e falência, deixando claro que os bens cujo uso será essencial à atividade da empresa devem pertencer ao seu patrimônio e não a terceiros .

2. A Fundamentação do STJ: Patrimônio da Empresa vs. Patrimônio de Terceiros

O ponto central da decisão é a distinção entre bens que integram o patrimônio da empresa e bens de terceiros utilizados por ela . Segundo o entendimento do STJ:

• A proteção da recuperação judicial se limita ao patrimônio da empresa .
• Imóveis alugados por terceiros não estão sujeitos ao regime de recuperação , pois pertencem a outra pessoa jurídica ou física.
• O locador não pode ser obrigado a manter o contrato , caso haja fundamento legal para a rescisão.

O Tribunal ainda reforçou que a essencialidade do bem não pode ser presumida , devendo ser provada sob o prisma da propriedade: se o imóvel não integra o patrimônio da empresa, o juízo da recuperação não tem competência para impedir a retomada do bem pelo locador .

Este ponto é crucial para empresas em dificuldades financeiras e seus credores, pois reafirma que uma recuperação judicial não impede uma rescisão de contratos de locação e eventual despejo .

3. Implicações para Empresários, Investidores e Proprietários de Imóveis

Para Locadores e Proprietários

O acórdão protege o direito do proprietário de recuperar seu imóvel em caso de inadimplência ou termo do contrato de locação , mesmo que a empresa locatária esteja em recuperação judicial. Isso oferece maior segurança jurídica aos investidores do setor imobiliário, que podem retomar seus bens sem depender do juízo recuperacional .

Para Empresas em Recuperação Judicial

As empresas que alugam imóveis deverão considerar os riscos contratuais ao ingressarem com pedidos de recuperação judicial . A decisão do STJ mostra que a recuperação não impede a retomada de imóveis comerciais , reforçando a importância de renegociações contratuais prévias e da busca por advocacia empresarial especializada .

Para Investidores e Credores

Credores e investidores devem levar em conta a possibilidade de desespero para avaliar a probabilidade de recuperação de uma empresa. Se uma companhia depende de um imóvel comercial para operar, mas está inadimplente, o despejo pode inviabilizar a continuidade das atividades , comprometendo o plano de recuperação.

4. Como Prevenir Problemas em Contratos de Locação com Empresas em Recuperação Judicial

Diante desse cenário, tanto locadores quanto locatários deverão adotar estratégias preventivas para evitar conflitos judiciais. Algumas recomendações:

Para Locadores

Exigir garantias locatícias (como fiança bancária ou seguro-fiança) para minimizar riscos em caso de inadimplência.
Monitore a situação financeira do inquilino e aja rapidamente ao perceber sinais de crise econômica.
Incluir cláusulas contratuais claras sobre hipóteses de rescisão e despejo em caso de recuperação judicial.

Para Empresas Locatárias

Negociar condições de pagamento e prazos que evitem a inadimplência.
Buscar orientação jurídica antes de adesão com pedido de recuperação , avaliando os riscos contratuais envolvidos.
Priorizar imóveis estratégicos e buscar acordos com locadores para evitar despejos durante uma recuperação.

Se você precisa de assessoria jurídica para renegociar contratos de locação ou entender os impactos da recuperação judicial , o Barbosa e Veiga Advogados Associados pode ajudar.

5. Jurisprudência Corroborando o Entendimento do STJ

A decisão da AgInt no CC 207657/PE não é isolada. O STJ já firmou entendimento semelhante em outros precedentes, como:

CC 122440-SP: estabelece que ações de despejo contra empresas em recuperação não são de competência do juízo recuperacional.
AgInt no REsp 1715416-SP: Reafirmou que a essencialidade do bem deve ser comprovada com base na propriedade do ativo.

Esse conjunto de decisões fortalece a segurança jurídica para proprietários de imóveis e investidores , garantindo que a recuperação judicial não seja utilizada como obstáculo indevido à retomada de bens de terceiros .

Conclusão: A Importância da Advocacia Empresarial na Gestão de Contratos Locatícios

O julgamento do STJ no AgInt no CC 207657/PE reforça um princípio essencial para o Direito Empresarial : o patrimônio de terceiros não está sujeito à recuperação judicial de uma empresa . Isso tem implicações diretas para locadores, locatários e investidores, tornando essencial o suporte de um escritório de advocacia empresarial especializado para prevenir riscos e garantir a segurança jurídica.

Se sua empresa enfrenta dificuldades financeiras e precisa renegociar contratos de contratação, ou se você é proprietário de um imóvel proprietário para uma empresa em recuperação judicial, contar com um advogado empresarial pode evitar prejuízos e proteger seus interesses .

O Barbosa e Veiga Advogados Associados possui ampla experiência em Direito Empresarial, recuperação judicial e disputas contratuais , prestando assessoria estratégica para empresas e investidores. Entre em contato com nosso time de especialistas e proteja seus direitos da melhor forma possível.

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Fonte: https://scon.stj.jus.br/SCON/AgInt no CC 207657 / PE